1990年代，日本房地产泡沫轰然破裂，东京房价比高峰时平均暴跌了约60%，各大银行的房贷坏账堆积如山快牛盘，甚至整个国家经济发展都陷入长达20年的停滞。
而如今回头看，这个曾经的\"房地产泡沫\"破灭后，是如何一步步重启增长？其经验对当下的中国又具哪些有价值的借鉴意义？
楼市泡沫破裂后：硬着陆躲不过，拖延只会更加痛苦
1991年日本地产泡沫破灭后，东京地区商业地价三年跌去约70%，北海道拓殖银行等巨头接连破产。日本政府起初想靠10万亿日元刺激托市，结果却让坏账越积越多，进一步加重了楼市泡沫的破灭。
现实的教训很残酷：当泡沫破了就必须迅速出清，“长痛不如短痛”，而试图用政策工具帮助楼市进行所谓的\"软着陆\"，只会让痛苦从3年拖成20年。
触底阶段：别指望货币放水，债务重组才是关键
1999年后，日本陷入严重的通缩泥潭，房企和家庭都忙着还钱，谁也不敢再借钱买房。即便日本央行开启天量的货币量化宽松，资金也没流入楼市。
破局点在哪？通过之前的各种“试错”快牛盘，2003年日本政府开始成立产业再生机构，一口气剥离11万亿日元坏账，同时大力发展长租公寓，让租房成为稳定的过渡选择。
这告诉我们：不从根本上彻底解决债务问题，再宽松的货币都是空谈。一个简单而又朴实的常识：任何国家的老百姓都不可能毫无限度的持续借款买房。
重启增长：向核心城市聚拢是唯一解药
2013年安倍经济学发力，东京奥运基建加上负利率政策，终于让日本楼市出现回暖迹象。但扎心的真相是：只有东京的房价回到了1990年水平，全国均价仍比楼市高峰时差了将近一半。
楼市的复苏关键在于人口——东京圈每年新增涌入约10万人，而各地方城市则持续出现人口外流，空心化依旧严重。此外，外资也是只盯着东京、大阪等大城市的核心资产。
这印证了一个规律：房地产复苏从来不是全国普涨，核心都市圈才是楼市最后的“诺亚方舟”。
对中国启示：当下如何才能重启楼市增长？
短期看：加速居民和企业的债务出清，建立“坏账银行”，迅速剥离不良资产。
中期政策：通过都市圈战略（如长三角一体化）引导人口和资源逐步向核心城市聚集，人为加大核心城市楼市资源的持续稀缺性。
立足于长期：则需要大力推进REITs和房屋租赁市场，持续降低房地产的金融属性，回归其居住本质。
核心结论：
日本经验表明，房地产复苏需“危机出清+结构改革+新需求激活”三者协同，且增长必然伴随市场分化——只有人口和资源集中的核心城市，才能真正重启周期。
房地产的游戏规则早已改变，那些幻想楼市回到过去普涨时代的人，只会重复别人的教训。
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